新加坡房产值得投资吗
新加坡房地产市场未来走势如何?新加坡房地产投资值得吗?相信大家对于新加坡还是有一点了解的,毕竟在新加坡的华人也是比较多的,房产投资其实是一件大事对于自己来说,所以无论在哪个地方做房产投资都是要谨慎一些才好。下面小编就来给您介绍一下新加坡房产值得投资吗。
新加坡房地产市场未来走势如何?新加坡房地产投资值得吗?相信大家对于新加坡还是有一点了解的,毕竟在新加坡的华人也是比较多的,房产投资其实是一件大事对于自己来说,所以无论在哪个地方做房产投资都是要谨慎一些才好。下面小编就来给您介绍一下新加坡房产值得投资吗。
预测房产走势,何时见底,向来不是一件容易的事情。就算是专业房产分析师,也常常和市场背道而驰,错得牛头不对马嘴。
2008年,次贷危机大爆发,新加坡房产市场一片凄风惨雨。2009年,房产却从谷底强势反弹,跌破许多人眼镜。有几个分析师准确预测到了反弹的幅度,又有多少人及时抓住了机会,赶在反弹点入场。
2017新年以来,新加坡房市的最新数据陆续出炉。比起以往几年,最新数据有比较大的不同。尤其是市中心的高档房产市场,转折点的感觉尤其明显。
第一点:私宅成交量
根据市区重建局数据,新私宅去年的销售量为7972个单位,是2014年以来的最高销量。这个数据比2015年的7440个单位多了7.2%,比2014年的7316个单位多出9%。
据博纳产业总裁伊斯迈的统计,去年中央区(CCR)的高档私宅总销量比前年高出近七成,因此带动整体销量上升。
点评:成交量缓慢回升。
第二点:私宅成交价格
最新的房产价格指数图表
2016全年的私宅价格下滑3.1%,这个跌幅是2013年以来的最小跌幅。
全年中央区(CCR)的价格跌1.2%,其他中央区(OCR)跌2.8%,中央区以外(RCR)跌3.4%。
考虑到2016年前冷后热的局面,越新的数据越能体现当前的房产市场。
转售市场方面,非有地私宅转售价连续三个月上升。
新加坡房地产联合交易网(SRX)2月14日发布的数据,中央区(CCR)的高档私宅涨幅最大,环比上扬1.9%。其他中央区(RCR)的中档私宅转售价上升1.5%。中央区以外(OCR)的大众私宅项目,转售价则上扬0.4%。
点评:私宅整体跌幅减速,高档私宅成交价到达拐点。
第三点:私宅供应量和未售出私宅数量
关于私宅供应量,我们看URA最新的图表(褐色代表私宅建成数量)。
2016年建成投入市场的私宅数量达到了巅峰,超过2万间。
2017年的私宅建成数量缩减到2016年的四分之三,15000间左右。
2018年大幅度缩减到不到一万间。
2019年开始,私宅建成数量维持在8千间左右。
大量新私宅单位竣工,使得2016年的私宅空置率维持在高点,第四季度超过8%。但是随着供应量的大幅度缩减,未来几年的出租市场会有好转趋势。
与此同时,一个关键性的指标出现了。
2016年出现一个特别现象,未售出的私宅单位创下历史新低。
2016年发展商手里没卖出的私宅单位纪录,为22502个。
2015年,未售出私宅单位记录是24546个。
2014年,这个数字更高达28779。
这些数字意味着什么,意味着买家买下的房子比发展商推出的房子多,市场库存量在降低。
逐年下降的私宅建成量,缓慢上升的交易量,和创下历史新低的市场库存量。
几个数据放一起看,很有意思,值得思考。
点评:用发展的眼光看问题。
第四点,最近几块地皮的竞标情况
2009年以来,政府售地计划下标价最高的地皮,出现在2016年6月的马丁广场地段。
13方人马激烈争夺,最后由国浩置地以每英尺1239的高价标中。
这个价位,比附近的苏菲雅山庄(Sophia Hill)在2013年房产火热时期的标价还要高7%。
去年12月招标的女皇镇玛格烈通道地段,吸引了14方人马竞标,出价最高的MCL地产标价每英尺998元。
今年一月,花拉公园地铁站附近的柏鲁马路地皮吸引了11方人马竞标,刘景发财团(Low Keng Huat)以每英尺1000元标中,远超市场预期。
今年二月,位于西海岸谷的一副地段招标。这幅被评论为“素质平平”的地段,不靠近地铁和公众设施,仍然吸引到9方人马竞标,中标价每英尺592元,比隔壁的Parc Riviera竞标价高出7.3%。
与此同时,沉寂很久的集体出售(En Bloc)市场,在2016年连续出现了三宗交易。其中波东巴西地区的Raintree Garden集体出售交易,吸引了7方人马竞标,相当罕见。
点评:发展商太饥渴了。
第五点,今年的房产股表现
2月21日的联合早报新闻,今年以来,房地产领域股票指数已经飙涨12%,远优于海峡指数表现。
点评:股票市场总是走在实体市场前面。
综合点评:
各方数据显示,新加坡的房市已经进入比较平稳的阶段。这是政策,发展商,买家,三方博弈的结果。在这个阶段,期待大涨大跌都是不现实的。
平稳的局面也是政府喜欢看见的。在这个阶段,突然放松房产降温措施的概率非常微小。
很多业内业外的人士一直在问ABSD(额外买家印花税)什么时候废除。
今年的财政预算案已经出炉,其中一个字也没有提到房产降温措施,从侧面再次证实了政府目前没有修订房产政策的意图。
不同类别的房产走势稍有不同。市中心的高档房产已经有明显的触底现象。其他类的房产还需要多些时间确认趋势。
不过就算有回升,应该也不会是U字形突然回升,有可能是L字型的缓慢回升。
自住型买家,特别目标是高档房产市场的自住型买家,入场时机已经到了。
价格触底企稳,ABSD短期没有取消可能,目前仍然是买方市场,开发商有协商意愿,可以从容的挑选心仪房产。
以房产升值为目的的投资类买家,市中心高档房产的价格已经调整到位,或许是目前最好的投资选择。
趁现在房价低的时候购买期房,按工程进度付款,等到租金市场趋势转好的时候,房子也盖好了,或许是个不错的选择。
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