马来西亚购房怎么选，买新房好还是二手房好?

买房很纠结的一个问题是卖新房好还是二手房好，即使在房产增值空间高的马来西亚，购房者也犹豫不决。对此，部分人建议在新区买新产业，旧区买二手产业，事实上这样购房真的可以吗?今天就来听听邦海外专家是怎么看待马来西亚购房买新房好还是二手房好这个问题的。

一、 新房

优点：折扣多头期少

新屋最大的卖点就是“新”、优惠折扣和无须挪出大量现金作为头期。

为了刺激销售，发展商奇招百出，美丽的模型、插图、宣传短片和销售廊是基本功夫，更上一层楼者，会举办各式活动，吸引人潮。

一般上，潜在买家会被布置得美轮美奂的示范单位吸引，激起购兴。此外，发展商会提供各式融资配套，目前包括“分期付首期”、“创意融资方案”、“先买后付”，甚至是由发展商提供房贷，但利息较高。

数年前马来西亚更推出发展商利息承担计划(DIBS)，把投机活动推向巅峰。

除了折扣，还有各式优惠，如包装修、送家具、送保险、免首年管理费等等。

因此，购屋者省下一笔头期和装修费，尤其是进场费有限的首购族，更是偏好新屋。

投资者也很喜欢新产业发展项目，除了能低价进场，还能选择自己喜爱的单位。

许多产业代理公司或投资者俱乐部与发展商关系密切，常常享有先睹为快或预订的优先权。

投资者对这种特别待遇趋之若骛，因为发展商往往会给予早鸟买家特别折扣。

新项目必定是走在潮流前端。以前人们对产业的需求不高，有瓦遮头足矣。但现代人的需求多元，衍生许多新概念，譬如围篱社区、保健主题、绿色主题、水主题或数十种设施等。

林华祥点出，若眼光准确，购入迎合趋势的住宅或办公室，新产业的回酬可能不错，因为已占尽先机。

“若你跟随对的趋势，下一个热点就有到高回酬的潜能。”

缺点：搁置或不对办

马来西亚多数发展商是采用“先售后建”的方式，因此新屋买家面临的风险是项目搁置、延迟交付和货不对办。

一般上，从销售到竣工，一个项目耗时约3至4年，这期间，谁也不能担保会发生什么事情。举例说，1997年金融风暴毫无预警的发生，买家来不及退场，而撑不下去的发展商卷款跑路，搁置许多发展项目。

因此，购屋者在置业时应该仔细研究发展商的底细和过去项目的纪录，将搁置风险减至最低。

购屋者协会等非政府组织，一直向政府争取，强制执行“先建后售”。 这些组织认为，若强制“先建后售”，发展商害怕产业卖不出，一定会更小心翼翼，不敢偷工减料，确保没有问题才敢发售。

同时，购屋者协会也要求发展商委任一名清算人，确保发展商即使清盘，没有能力完工，也有充足的金钱偿还给买家。

另外，若发展商延迟交付，也是一个头痛的问题。一些已脱售现有屋子的买家，被迫临时另寻安身处，直到拿到钥匙为止。

货不对版也是一个常见的问题，因为买家是根据插图、模型和资料下定，理想与现实出现差距。

还有，如果想在施工期间卖掉产业，较难找到接手人。

竣工后，若不是自住而是出租，也会面临激烈的竞争，因为许多屋主会同时出租，寻找租户方面有一定的难度。

二、二手房

优点：位置佳基建好

二手不一定是不好，成熟住宅区新屋买少见少，因此二手产业依然是抢手货。

成熟地区多数是发展较早，地理位置较靠近市区，交通与设施完善，超市、银行、学校、公园、公交等应有尽有，生活十分便利。

若买二手产业作为投资，无论是住宅或商店，市场稳定，均容易出租。旺区屋子也有转换为商业用途的潜能，譬如巴生谷孟沙与八打灵再也SS2。 反观新区，基础建设和设施还不够完善，需要酝酿一段时间才会热闹起来。

二手产业的另一个优势是“现买现住”，无须苦苦等待，也没有搁置的风险，适合急需容身之处者。

新产业多数是预购，发展商先售后建或边卖边建，一般上需要三年才会竣工。

二手市场是现货交易，只要看中、满意，完成手续后可立刻迁入，或者出租。

现货的好处包括“眼见为实”。买家亲临参观产业，看得到也摸的到，无须担心成品与示范单位不符。

买家可仔细检查产业，避免在验收后才发现有许多问题，必须自掏腰包维修。此外，买家也可了解该区环境与社区。

若在检查时候发现必须维修的地方，或者想一并购买家具，买家就拥有更大的议价空间，与卖家协商价格与条件。

新产业的不同之处在于，需根据发展商定下的单位价格与条件。若卖家急于套现，更可能以低于市价的价格脱售。 条件方面，可与卖家洽谈，通过短租方式，提早迁入、享有更灵活的首期付款方式，甚至以免费赠送产业里的家具和电器等。

坏处：头期高增值小

购买二手产业的风险包括装修费、头期高与增值空间较小。

一般上，旧区房子有数十年历史，一些甚至是在独立后兴建，因此结构、电路、水管可能会出现问题。

李庆伟点出，多数买家只是草草参观产业，没有仔细检查，或聘请专业人士评估，可能没有注意到这些问题。

如果购买后才发现需要拿出一大笔额外金钱来装修，就算是以低价入手也是得不偿失，超出预算。

发展商往往会为新产业推出多种融资配套，包括折扣、分期付款、先买后付、DIBS等，但二手市场融资选择不多，因此进场费较高，必须持有一定的现金。

买家必须努力说服卖家减价，或者给予灵活的付款方式。

在二手市场寻宝时，必须留意产业地契属永久或租赁。 当然，永久地契是最佳选择，如果是租赁地契，最好选择期限至少还有70年以上的房子，地契期限少于50年，较难取得房贷。

三、二者怎么选?

1.考虑是自住还是投资

在马来西亚购买产业供自住或投资，应该注意的会是不一样的事项，假如准备自住、且又可以当作投资单位，应该取中间值。

假设是作为投资房产，必须买在热门地区、价值必须会涨、但不能下跌，至于自住可以是在郊区，面积较大、空气好，涨幅不大的地点。

业界顾问指出，购买房屋自住或投资，要顾及不一样的考量，假如是自住比较不在乎是否容易脱手，而是在乎本身和家人是否喜欢该房屋，例如房屋的空间、周边的设施与便利性。

假如购买房屋以小孩为主，可以考虑在学校附近地区购买，假如以上班为主，应该考虑买在捷运或交通便利的地点，这些考量都是与本身的生活作息相关。

不过，假如是买来投资，应该买在容易脱售、容易出租、房屋价格不会下跌的地点。另外，购买房屋之前也要思考：准备购买兴建中房屋、已完工新房屋，或是已有几年的转手房屋。

如果对于预先售卖的房屋没有信心，担心建了一半就停工，应该选择转手房屋，尽管可能比预先售卖的屋价稍微贵一些，但至少可以看到外观、里边的屋况是否理想等等。

2.“GET”买房地区：

●增长地区(Growth)：可通过新高速大道抵达，和有新城镇的地区。这些地区会有巨大的改变，适合寻求资本增值的投资者。最初时期的租金回酬，应该不会很吸引。(推荐项目：马来西亚吉隆坡武吉免登BBCC奢华公寓LUCENTIA RESIDENCES)

●成熟地区(Established)：成熟、受欢迎的地区;设施齐全;租赁需求强劲。这些地区的地皮有限，新供应不多，可提供稳定和具吸引力的租金回酬与资本增值。(推荐项目：机不可失!吉隆坡富人区满家乐雅居乐26楼107㎡大三房仅售228万!)

●蜕变地区(Transformation)：政府重新发展或规划，即将大改变的地区。适合寻求资本增值的投资者，直到该区变得成熟，最初的租金回酬应该没那么吸引。

最后，一般上，人们的想法是——在新区买新产业，旧区买二手产业。

但邦海外专家认为：在新区应该从二手市场购买产业，因为新住宅区有不确定因素。不过，最关键的因素依然是你付出的价格溢价。

反观，在成熟的地区，如果价格“对”，新产业是个不错的选择，因为当地居民会寻找更好的发展项目来升级，促进对新概念的需求。

此外，成熟住宅区的人口越来越多，家庭成员人数增加，一定会支撑对新概念产品的需求。

总而言之，林华祥相信，无论是一手、二手还是拍卖市场，置业者必须理解四大元素——未来供应、未来基础建设、与最近的数个交易价比较、价位。

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