美国房屋出租哪些法律常识要牢记?
近年来,美国房产市场一片繁荣景象,吸引了众多中国买房买房投资。而我们都知道,买房投资获利的方式主要是两种,一是房产升值,二是赚取租金。房产升值我们姑且不说,买房出租已经成为大多数中国投资者的选择,毕竟,买房人并不是为了自己居住。这就容易引发另一个问题,因为美国的租房市场不同于国内,而且法律更加健全,容易让出租房屋的过程出现风险。因此,投资者出租房屋前,了解一定的美国房屋出租相关的法律很有必要。
近年来,美国房产市场一片繁荣景象,吸引了众多中国买房买房投资。而我们都知道,买房投资获利的方式主要是两种,一是房产升值,二是赚取租金。房产升值我们姑且不说,买房出租已经成为大多数中国投资者的选择,毕竟,买房人并不是为了自己居住。这就容易引发另一个问题,因为美国的租房市场不同于国内,而且法律更加健全,容易让出租房屋的过程出现风险。因此,投资者出租房屋前,了解一定的美国房屋出租相关的法律很有必要。
1、 租房合约的签订
租房合约我们大多数并不陌生,毕竟在国内租房,我们也经常会用到。而在美国,租房合约一般分为两种。一是口头合约,这适合于短期租房;如果租客要居住一年以上的时间,那一定要签订书面合约。并且在前合约时,一定要对合约上的特殊条款以及责任承担事项加以重视,避免以后出现违约问题。
2、 选择房客要避免歧视
我们在国内可能对租房歧视感受不深,而在美国,歧视是一件很严重的问题,包括在房屋出租方面。一般来说,房主在发布出租信息后,会收到不少的入住申请,这是对租客申请的筛选并不是你想怎样就怎样,对于申请你需要有正当的拒绝理由,否者会被以歧视罪被调查。同时,有些时候,调查人员还会伪装成租客与你交流,因此一定要小心谨慎。
3、 房客驱逐
如果在出租房屋时遇到难缠不交租的房客怎么办?这种情况是很麻烦的,首先,你不能私自将租客赶出去,否者租客若是起诉你,可能会让你支付不少的赔偿。房主应该要提前5天向租客发出书面通知,若到期后租客仍没有办理。房主可向法院申请驱逐令,要向法院提供正当的驱逐理由。当法院裁定租客需要办理时,往往会给一定时间。若租客还未办理,房主可向当地警局寻求帮助。
4、 房屋租金需缴税
在美国,出租房屋所获得的资金收入也算是个人收入的一种,因此也是要按要求纳税的。不同于国内租房那样,房东可以将所有的租金都纳入口袋。在美国,如果偷漏税,被发现后惩罚也会是很严重的。尤其是外国人,在美国人生地不熟,遇到这些事会令人很头疼。
当然,以上说的这些都是投资者自己出租房屋时可能遇到的法律问题。个人出租的好处也是显然易见的,比如可以尽量挑选自己喜欢的租客;房屋的租金可以最大化的落入自己的口袋等。然而我们都知道,大部分投资者在美国买房出租后,都不可能亲自管理租客的适宜。而更多的是会选择委托给当地正规的物业管理公司。这些公司可以帮助投资者进行房屋的出租、收租、交税等。当然,作为回报,会抽取一部分的租金。
这种方式我们常称作死委托出租,是指房产经纪公司帮忙发布出租信息,并寻找到合适的租客,而房屋管理的主要职责是负责房屋的日常的维护服务。简单说,前者负责找到合适的租客,后者则为租客及房屋管理提供服务。
1、委托出租的流程
① 房租需要和经纪人签订一个委托租赁的协议书,规定委托出租的租金、抽成等详细信息。
② 经纪人帮助寻找合适的房客,通常经过MLS房源共享系统,发布租赁信息,加上经纪人个人平面广告及网络媒体去寻找租客,这也比租客自己寻找租客快捷的多。
③ 在所有租客提出的申请书中,选择最适合的签订租房合约,并完善租赁的细部内容。
2、收费标准
① 委托出租的佣金(房产经纪费用)一般为全年租金的6%~8%(按实际情况而定)。
② 房屋管理的费用 一般为月租金的5%~8%(也有的公司为8%~10%)③ 需提醒的是,房屋(内外)修复费用、驱逐所需律师费等需业主自付,管理人员只负责执行。
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