澳洲住宅房产怎么投资
在澳洲,买卖自住房的收益是不用交税的。澳洲人认为,家是人们身体与灵魂的栖息地,天皇老子也管不了,所以不应被征税——这个免税政策让澳洲财政收入每年减少了大概500亿税金,所以号称澳洲税务系统里最大的税收优惠。而且,如果房价不断提高,这个免税金额还会逐年增加。那么澳洲住宅房产怎么投资呢?
在澳洲,买卖自住房的收益是不用交税的。澳洲人认为,家是人们身体与灵魂的栖息地,天皇老子也管不了,所以不应被征税——这个免税政策让澳洲财政收入每年减少了大概500亿税金,所以号称澳洲税务系统里最大的税收优惠。而且,如果房价不断提高,这个免税金额还会逐年增加。那么澳洲住宅房产怎么投资呢?
一般来说,税法里的所谓“主要自住房”就是普通人心里的家。同一时间同一个人只能认定一处为家,若搬去别处安家,老家就不再是自住房。但是,现实中人们总会因为各种不可抗因素,比如工作和健康问题等,而需要暂时搬离自家房子。因此,税法里又有一个“6年法则”,即只要纳税人在6年内搬回老家,且不认为其它房子为自住房,就可以把老房子一直认可为自住房,即使这期间房子有租金收入。利用这个政策,即使已经搬离,会计师依然会建议客户把增值潜力最大的房产做成自住房。
对于很多房产投资者来说,如果把名下一处房产做成自住房,该房产的税务负担将很可能从数十万减少为完全没有,真可谓“冰火两重天“,所以一定要利用好自住房这个免税政策。当然,正因为涉及金额巨大,一旦有欺诈的嫌疑,税局往往会咬定不放,穷追到底。因此,大家在规划自住房的时候,一定要注意税局对自住房的界定方法。
2007年有个Erdelyi 案例,税局就把一家纳税人自认为的自住房交易给拒了。
当时的情况是这样的:纳税人一家买地盖了自己的房子;房子盖好以后,这家人就搬进去,但是3个月后,又把房子卖了,搬到新买的又一处房产。纳税人自然认为自住房不需交税,但是税局不同意,双方最终只能对薄公堂。
通过这个案例,我们可以一起看看税局通常用来考核是否是自住房的7个因素:
1)纳税人在房产中的居住时间
税局认为,人们给自己买房或建房时,一到可以入住的时候,就应该立刻“向爱的地方奔去”——这才是对家的态度。税法里面还特别增加了解释条款,认为除非有纳税人不可控的因素,从房子交割到实际入住的时间应该尽量短。
大家需要注意一种情况:如果你购买了一栋自住房,交割时里面还有前屋主遗留下来的租客,于是你等到租客租约到期后才搬进去——对于这种善良的行为,税局不认为这是纳税人的不可控因素。因此,从房子交割到租约结束搬进去的这段时间将可能失去免税优惠。
除此之外,尽管税法里并没有具体规定一个自住房居住的最短时间,但是,在一处房产里居住时间过短会让税局怀疑你的动机。Erdelyi案例中,纳税人一家在这个房子里的居住时间可能只有3个月,而且在此期间,家里的新厨房基本没有开过火。这个发现被作为呈堂证供,证明这个不是他们的“家”。由此可见,现在的年轻人不在家煮饭还频繁换房很有税收风险。
2)纳税人的家人,是否也一同入住了该房产
在西方人眼里,没有家人一起居住的房子很难说是家。有些国人忙于工作,夫妻分居,还将孩子放在祖父母家,却不知道这样除了增加感情风险外,还会增加税收风险。因此,我们坚决反对为了工作,搞骨肉分离。
3)纳税人的私人物品是否在房产中
在Erdelyi案例中,这家人只往房子中搬入了最基本的生活用品,比如床和电视等,却没有搬入冰箱、洗衣机等其他必需品。纳税人申述认为:他们把部分家具留在老房子里,是为了老房子能卖出个好价钱。法官觉得这个理由可行,但是没有冰箱和洗衣机,这个家还真难说是久留之地。笔者发现,维基百科里对家的定义中就有:“家是准备饮食和拥有卫生设备的地方”。
4) 纳税人通信地址是否在该房产
在Erdelyi案例中,纳税人无法提供证据,来表明他们已经更改或正在更改通信地址——包括驾驶证、保险、银行等通信地址,都没有在居住期间被更新。
5)纳税人做为选举人的地址是否在该房产
这个地址在澳洲具有强制性,比较有说服力。
6)该房产的水电煤气费是否在纳税人名下
除此之外,这些生活费用的高低也会影响对自住房的判段。在Erdelyi 案例中,税局发现,纳税人一家每周的电费仅为$2.3,远低于澳洲统计局家庭每周平均用电量$17。
税务局会时不时用统计局的数字佐证他们的观点。在澳洲普通法的系统中,普通人的常识与价值观往往可以填补法律条文的不足。笔者经历过一次税局对一位经营现金生意的华人客户的审计。税务官在对票据一通审核后找不出任何漏税证据,却依然做出结论:澳洲统计局认为一个有两大人两小孩的家庭,生活贫困线是年收入$45,000,你们申报的收入低于这个数,一定有问题,并强行将税表收入修改到$45,000。
7)纳税人的动机和行为
纳税人必须有在该房产中长期生活的动机。另外,税局还认为,光有动机没有行为也不行。2009年的Couch夫妇案例中显示:纳税人夫妇在购买房产后大约六年的时间里,因为工作原因(他们为澳洲国防部工作,因此需要经常更换工作地点),基本没在里面住(他们想住的时候房子有租约,租约到的时候他们没时间只能续下个租约)。在审理Couch 案子时,法官认为:购买自住房后,应该一到可行(first practicable)就搬进去,而不是等到方便(first convenient) 再搬。因此,法院最终剥夺了他们自住房的税收减免。
总而言之,千万不要因为不懂规则,而白白损失自住房能够带给你的东西:安全,温馨,还有财富。对于很多澳洲人来说,自住房不仅能为他们的一生遮风挡雨,还能让他们老有所居,老有所依,这才是真正的以房养老。
以上就是关于澳洲住宅房产怎么投资的全部内容,如果您还有其他更多问题,欢迎您咨询我们的在线客服,也可以拨打我们的免费电话,邦海外专业顾问将竭诚为您服务。
- 利好:澳洲宣布7月1日起关税大减!3月20日起福利金增加!
- 澳移民局发布2024《移民与公民管理计划》,揭露未来澳洲移民改革方向
- 注意!澳洲海关修改入境规定!这些物品严禁入境!附入境禁止及申报物品清单
- 全球退休成本榜单公布, 澳洲世界第七!
- 干货:澳籍华人国内身份证过期, 如何用澳洲护照证明国内身份?
- 入境澳洲这些不能带,大家整理行李时千万要注意!
- 澳洲生物安全法进一步升级,入境澳洲带这些东西将取消签证!
- 3月起,澳洲放宽留学签证审批!这类学生不再拒签!
- 一周热点 | 澳官方辟谣:投资移民未废除!加拿大留学生数将削减35%!中新互免,日本入境再简化!
- 【邦海外】澳洲最新签证审理周期更新 | 2024年01月