东京投资房的回报率怎么样

最近日本的房产非常的热，由于2020年东京奥运会，再加上欧洲局势动荡，东亚，东南亚市场不稳定，导致欧美，台湾，马来西亚，印度尼西亚等地的用户大量涌入日本购买不动产。下面小编就来给您介绍一下东京投资房的回报率怎么样。

日本的租金回报率真的很高吗?

首先必须要和大家明确一个事情，现在很多地方为了招揽中国买家去日本买房，都会打出年回报率8%-12%这样的诱人数字。而事实上，这样的回报率在日本是很少见的。

在日本一般的公寓出租，表面的年化回报率(年出租收益/购房价格)一般在5%-7%。另外，我们还要考虑到每年的房产税，管理费等等各类费用，一般来说我们可以按1.5%来预估。那么实际上拿到手的回报率大致在4%-5%。

有人问，民宿会不会收益更高一些?答案是对的。一般一间房子，做民宿短租的收益可能会比长租收益要高50%-100%。这样算下来，如果做民宿，每年的回报率能在6%-10%。那是不是这样?其实不是。首先，你做民宿短租不可能保证每天都有客户。而且日本新的法律规定的民宿运营一年不能超过180天。再加上民宿的运营成本。其实你一年下来的回报率能在5%-7%就很好了。

但是!还是要说，这个回报率比中国要高得多。现在北京和上海的城区，基本上年化回报率在1.5%-2%，郊区低的能到0.5%-1%。所以，即使日本的房地产租售比没有很多地方吹嘘的那么高，但比中国还是要高不少的。

投资日本房地产，未来能升值吗?

这个问题要分开来说。

如果是普通公寓，那么我可以保证的说，基本不会有升值空间(或者说即使有，也非常的小)。这里面的主要原因就是日本人是不怎么买二手房的。房子在日本就像车子一样，只要到了用户的手里，它的价值就在一天天的下跌(这里插一句这也是为什么如果你想考虑在日本做民宿收益的话，主要考虑老房子的原因，老房子售价便宜，但租金不会和新房子差的那么大)。所以，即使考虑到奥运因素，海外用户过来购买这些情况，日本的公寓的涨幅也不会有多明显。

独栋别墅就更不保值了。一般独栋别墅的价值只在地上面，别墅20-30年肯定要重新建造。

但是，我们换另一个维度，如果是收购日本的酒店，写字楼等大型物产，他们未来的涨幅还是可以期待的。这里面的主要判断因素就是资源的稀缺性。比如高尔夫球场，最近3年，基本上已经涨了1-2倍。接下来的价格低谷在温泉酒店上面。

中国人到底应该抱着什么心态去投资日本房地产?

再次阐述一下一开始的观点：日本房地产是保值用的，而不是升值用的。

如果你想像中国一样，短短几年间得到很高的回报，那么日本一定不是一个好的选择。

日本房地产的最大价值是确保你的资产不至于贬值，并且有一定的盈余。

所以，如果你是一个有一定资产，对未来求稳定的稳健性用户，日本市场则是一个最好的选择。

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